Wohngebäudeversicherung in der Nebenkostenabrechnung
Ja, im Grundsatz darf der Vermieter die Wohngebäudeversicherung über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen. Ob Mieter die Gebäudeversicherung bezahlen müssen, entscheidet aber der Mietvertrag, und nicht jede Police auf der Rechnung ist erlaubt. Die Rechtsgrundlage ist § 556 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung. Was darunter fällt, wo Streitpunkte liegen und wie Sie Ihre Abrechnung prüfen, erklärt dieser Beitrag. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
Was im Mietvertrag stehen muss
Ohne Vereinbarung gibt es keine Umlage. Der Vertrag muss die Betriebskosten auf den Mieter übertragen, und dafür genügt nach Darstellung eines Mietrechtsportals ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder auf § 556 BGB. Ein anderes Portal verlangt einen ausdrücklichen Hinweis auf die Gebäudeversicherung. Ein späteres Nachtragen gegen den Willen des Mieters ist nach einer der Quellen nicht zulässig. Verweist der Vertrag auf allgemeine Betriebskosten, erfasst das nach einer der gelesenen Quellen auch neu abgeschlossene, umlagefähige Policen, gestützt auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015, dessen Aktenzeichen dort fehlt und das ich nicht geprüft habe.
Verteilt wird die Prämie nach der Wohnfläche, sofern der Vertrag keinen anderen Schlüssel vorsieht. Das ergibt sich aus § 556a BGB, in Betracht kommen auch Personenzahl oder Wohneinheiten. Mieter selbst müssen keine Gebäudeversicherung abschließen, das ist Sache des Vermieters. Sie können ihn nur dazu auffordern.
Welche Versicherungen auf die Abrechnung dürfen
Die Liste in der Verordnung ist nicht abschließend, sie nennt die Posten ausdrücklich nur beispielhaft. Die Übersicht zeigt, was die gelesenen Quellen zu den gängigen Policen sagen. Wo sie sich widersprechen, steht das in der letzten Spalte. Bei den Randposten gehen die Meinungen deutlich auseinander. Die Glasversicherung nennen zwei Portale ohne Einschränkung, eine Berliner Mietervereinigung hält sie bei normalen Wohnungen dagegen für fragwürdig. Vandalismus soll nach einer Quelle umlagefähig sein, gestützt auf ein Landgerichtsurteil, dessen Aktenzeichen fehlerhaft angegeben ist und das ich deshalb nicht prüfen konnte. Gemeinsam ist allen Positionen, dass die Versicherung das Gebäude betreffen muss, in dem Sie wohnen.
| Versicherung | Umlage | Anmerkung |
|---|---|---|
| Gebäude gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser und Hagel | erlaubt | Kern der Wohngebäudeversicherung |
| Elementarschäden | erlaubt | bei Neufassung der Verordnung ausdrücklich ergänzt |
| Glasversicherung | erlaubt | nach einer Quelle nur, wenn alle Mieter profitieren; Geschäftsfenster betreffen allein Gewerbemieter |
| Gebäudehaftpflicht | erlaubt | auch als Haus und Grundbesitzerhaftpflicht bezeichnet |
| Aufzug | erlaubt | Haftpflicht für die Anlage |
| Öltank | teilweise | nur bei Tanks, die nicht stillgelegt sind |
| Schwamm und Hausbock, Rückstau, Graffiti | erlaubt | laut einer Quelle zulässig |
| Terrorversicherung | umstritten | nur bei erkennbarer Gefahr |
| Rechtsschutz des Vermieters | nicht erlaubt | kein Bezug zum Gebäude |
| Reparaturversicherung | nicht erlaubt | Sache des Vermieters |
| Private Haftpflicht des Vermieters | nicht erlaubt | betrifft den Vermieter persönlich |
| Eigenständige Mietausfallversicherung | nicht erlaubt | Ausnahme siehe nächster Abschnitt |
Mietausfall, Elementarschutz und das Gebot der Wirtschaftlichkeit
Bei der Mietausfallversicherung wird es feiner, als viele Seiten behaupten. Der Bundesgerichtshof hat am 5. Juni 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 38/17) entschieden: Ist die Umlage der Gebäudeversicherung vereinbart, darf auch der Teil der Prämie umgelegt werden, der auf einen in der Gebäudepolice mitversicherten Mietausfall entfällt. Die Mieterin im entschiedenen Fall musste 268,15 Euro nachzahlen. Begründet hat das Gericht es damit, dass der Mietausfall dort kein eigener Versicherungsfall sei, und dass der Mieter über den Verzicht des Versicherers auf Rückgriff bei leicht fahrlässigen Schäden etwas für die Prämie erhält. Eine selbstständige Mietausfallpolice bleibt dagegen Sache des Vermieters. Eine spätere abweichende Entscheidung nennen die gelesenen Quellen nicht, Stand ist November 2026.
Für Elementarschäden ändert sich die Lage mit dem Mietvertrag. Ob ein erst später abgeschlossener Schutz umlagefähig ist, hängt nach einer Quelle davon ab, ob der Vertrag allgemein auf die Betriebskosten verweist. Die Chancen von Mietern, sich gegen einen solchen Zusatz zu wehren, werden dort als gering bezeichnet. Vermieter dürfen außerdem nur notwendige und angemessene Kosten weitergeben. Eine Höchstgrenze nennt keine Quelle. Die Auffassungen, wie streng das Wirtschaftlichkeitsgebot ist, gehen auseinander: Ein Portal verlangt eine günstige Police, ein anderes lässt auch einen höheren Preis zu, wenn der Leistungsumfang besser ist. Spürbar überhöhte Beiträge, hinter denen kein Bemühen um einen fairen Tarif steht, müssen Mieter nicht in voller Höhe tragen.
Abrechnung prüfen und Fristen einhalten
Mieter dürfen die Versicherungsunterlagen einsehen. Ob sie Kopien verlangen können, ist umstritten, ein Portal verneint es, andere raten, auf Kopien zu bestehen. Sinnvoll ist ein Blick in die Police mit Prämie, Umfang und Schadenverlauf, vor allem bei einem starken Anstieg. Gehen Sie so vor:
- Im Mietvertrag nachlesen, ob Betriebskosten und Versicherungen vereinbart sind.
- In der Abrechnung die Versicherungsposten aufschlüsseln lassen und mit der Übersicht oben abgleichen.
- Bei Unklarheiten die Belege einsehen und schriftlich Einwendungen erheben.
Die Abrechnung muss zwölf Monate umfassen und spätestens ein Jahr nach Ende des Zeitraums zugegangen sein, danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Der Mieter hat zwölf Monate nach Erhalt Zeit für den Widerspruch, schriftlich und mit den beanstandeten Posten. Das sind zwei Fristen mit verschiedenem Beginn, die in Ratgebern häufig vermischt werden. Bei Zweifeln hilft der örtliche Mieterverein, im Streitfall ein Fachanwalt für Mietrecht.
