Kaution zurückfordern

Die Schlüssel sind übergeben, das Protokoll ist unterschrieben, doch auf dem Konto fehlt das Geld. Viele Mieter wollen ihre Mietkaution zurückbekommen und erfahren dann, dass der Vermieter die Kaution einbehalten darf, zumindest für eine gewisse Zeit. Wie lang diese Zeit sein darf, steht in keinem Paragrafen als Zahl, und genau daran entzündet sich der Streit.

Warum das Gesetz keine feste Frist nennt

Der Gesetzgeber hat bei der Reform des Mietrechts 2001 darauf verzichtet, einen Rückzahlungstermin in Tagen oder Monaten festzuschreiben, weil jeder Fall anders liegt. Stattdessen gilt nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist. Erst wenn sie abgelaufen ist, wird der Anspruch auf Rückzahlung fällig. So gibt es der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Januar 2006 wieder (Az. VIII ZR 71/05).

Dieselbe Entscheidung erlaubt dem Vermieter, die Kaution oder einen angemessenen Teil davon bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist zu behalten, wenn eine Nachforderung aus den Betriebskosten zu erwarten ist. Die Sicherheit deckt nämlich auch Ansprüche ab, die beim Auszug noch gar nicht fällig sind. An der gesetzlichen Obergrenze für die Höhe einer Kaution scheitert dieser Zweck nicht.

In Ratgebern taucht ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten auf. Ein Portal beschreibt drei Monate als Regelfall nach einer reibungslosen Übergabe und sechs Monate bei offenen Fragen, etwa wenn ein Gutachten nötig ist. Der Bundesgerichtshof nennt dagegen überhaupt keine Zahl und hält auch mehr als sechs Monate für denkbar, falls die Umstände es erfordern. Die Spanne ist also eine Faustregel aus der Praxis und kein Gesetz.

Wie viel der Vermieter zurückbehalten darf

Zurückbehalten werden darf nur ein angemessener Teil, kein Pauschalbetrag und schon gar nicht die gesamte Summe auf Verdacht. Eine Zahl nennt das Gericht nicht. Ein Ratgeberportal rechnet mit drei bis vier monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen, belegt das aber nicht mit einem Aktenzeichen. Bei 120 Euro Vorauszahlung im Monat kämen so 360 bis 480 Euro zusammen. Nehmen Sie diese Spanne als Orientierung, nicht als Anspruch.

Daraus folgt umgekehrt: Alles, was über den erwartbaren Betrag hinausgeht, muss der Vermieter nach Abschluss seiner Prüfung auszahlen. Hat er in den Vorjahren nie nachgefordert und lagen die Abrechnungen nah an den Vorauszahlungen, spricht laut dem erwähnten Portal wenig für einen Einbehalt. Auf Forderungen, die bereits verjährt sind, darf der Vermieter nach dessen Darstellung ebenfalls nicht mehr zugreifen; das Portal beruft sich dafür auf ein BGH Urteil vom 20. Juli 2016 (VIII ZR 263/14), dessen Volltext wir nicht geprüft haben.

Von der Mahnung bis zur Klage

Bleibt die Zahlung nach Ablauf der üblichen Prüfzeit aus, hat sich eine feste Reihenfolge bewährt. Zuerst ein ruhiges Gespräch oder ein Anruf, denn manchmal liegt schlicht ein Versäumnis vor. Danach geht es schriftlich weiter, und zwar so:

1. Eine Zahlungsaufforderung per Einschreiben mit Rückschein, die Mietende, Übergabedatum, Kautionshöhe samt Zinsen und Ihre Bankverbindung nennt und eine Frist von etwa zwei Wochen setzt.
2. Nach fruchtlosem Fristablauf ein gerichtlicher Mahnbescheid beim zentralen Mahngericht Ihres Bundeslandes.
3. Bei Widerspruch des Vermieters die Klage beim Amtsgericht, das bei Beträgen bis 5.000 Euro zuständig ist.

Mit der Mahnung gerät der Vermieter in Verzug, ab dann schuldet er Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde. Ein Beispiel: Auszug im März 2023, Ende der Prüfzeit im September 2023, damit läuft die Verjährung am 31. Dezember 2026 ab. Dieser Text ist keine Rechtsberatung. Bei höheren Summen oder Streit über Schäden lohnt der Gang zu einem Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.