Das steckt hinter der Frage
Ob Sie die Tapeten beim Auszug abreißen müssen, steht im Mietvertrag und nicht im Gesetz. Eine vorgedruckte Klausel, die die Entfernung verlangt, hat der Bundesgerichtshof 2006 für unwirksam erklärt. Für Ihren Einzelfall bleibt die Prüfung durch Mieterverein oder Fachanwalt unerlässlich.
Tapeten beim Auszug abreißen gehört zu den Fragen, die Mieter am Ende eines Mietverhältnisses regelmäßig beschäftigen. Es geht um Zeit und um Geld, denn die Arbeit ist anstrengend, und mancher Vermieter erwartet nach dem Auszug kahle Wände. Dieser Beitrag ordnet sachlich ein, was Gerichte und Mieterverbände dazu geschrieben haben, und ersetzt keine Rechtsberatung.
Was ohne Klausel im Mietvertrag gilt
Ausgangspunkt ist das Gesetz. Nach § 535 BGB hat der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, und dazu zählen im Grundsatz auch die Schönheitsreparaturen, also Anstrich und Tapezierarbeiten. Der Mieter übernimmt diese Arbeiten nur, wenn der Mietvertrag sie wirksam auf ihn überträgt. Fehlt eine solche Regelung, schuldet er bei der Rückgabe vor allem eine saubere Wohnung.
Ein Beispiel aus der Rechtsprechung, das das Rechtsportal DAHAG beschreibt, zeigt, wie nüchtern das ausgeht. Im dortigen Mietvertrag fand sich keine Pflicht zur Tapetenentfernung und keine Endrenovierungsklausel. Der Mieter musste deshalb nur reinigen, und das Übergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung bloß beschrieb, schuf keine zusätzlichen Pflichten. Ein Protokoll dient also der Dokumentation, nicht als versteckte Aufgabenliste. Trotzdem sollten Sie vor der Unterschrift prüfen, was darin steht, und Abweichungen notieren.
Für die eigene Gestaltung der Wohnung gilt, dass Mieter das Innere frei einrichten dürfen. Der Berliner Mieterverein weist darauf hin, dass sie Wände streichen, Tapeten anbringen oder entfernen dürfen, solange die Bausubstanz keinen Schaden nimmt. Haben Sie während der Mietzeit ältere Tapeten abgenommen, müssen Sie deshalb nicht automatisch neu tapezieren.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs von 2006
Die zentrale Entscheidung stammt vom 5. April 2006 und trägt das Aktenzeichen VIII ZR 109/05. Der Mietvertrag enthielt dort eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter beim Auszug alle Tapeten entfernen sollte, gleich ob er sie selbst angebracht oder vom Vormieter übernommen hatte. Der Bundesgerichtshof sah darin eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB und erklärte die Klausel für unwirksam.
Die Begründung ist leicht nachzuvollziehen. Die Pflicht galt unabhängig davon, wann zuletzt renoviert worden war. Selbst frisch angebrachte Tapeten wären wieder herunterzureißen gewesen, obwohl noch gar kein Renovierungsbedarf bestand. Das Gericht stellte außerdem fest, dass eine bloße Pflicht zur Entfernung ohne anschließendes Neutapezieren nicht weniger belastend ist als die ebenfalls unwirksame Endrenovierungsklausel. Hinzu kam, dass der starre Fristenplan von drei, fünf und sechs Jahren im selben Vertrag unwirksam war, wodurch auch die gesamte Renovierungspflicht entfiel.
Eine Frage ließ das Gericht ausdrücklich offen: ob die allgemeine Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB Tapeten überhaupt erfasst. Zustandsverändernde Maßnahmen muss der Mieter jedenfalls dann nicht zurückbauen, wenn er sie im Rahmen übernommener Schönheitsreparaturen ausgeführt hat. Schadensersatz wegen nicht entfernter Tapeten sprach das Gericht dem Vermieter in jenem Fall nicht zu. Beachten Sie das Alter der Entscheidung: Sie ist zwanzig Jahre alt, und spätere Urteile können Einzelheiten verändert haben.
Eine Besonderheit hebt eine auf das Urteil spezialisierte Anwaltsseite hervor: Der Vermieter, der die unwirksame Klausel selbst in den Vertrag geschrieben hat, kann sich nicht auf deren Unwirksamkeit berufen, um stattdessen die gesetzliche Regel zu seinen Gunsten anzuwenden. Sonst stünde der Mieter schlechter da, als hätte die Klausel gegolten. Das Risiko einer fehlerhaften Vertragsformulierung trägt damit der, der sie verwendet hat.
Was Sie vor dem Auszug prüfen sollten
Statt Tapeten auf Verdacht abzureißen, empfiehlt sich eine Reihenfolge, die Aufwand und Streit vermeidet. Die folgende Liste fasst zusammen, welche Schritte sinnvoll sind.
- Den Mietvertrag nach Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Endrenovierung und Tapeten durchsehen und die Fundstellen markieren.
- Prüfen, ob ein starrer Fristenplan im Vertrag steht, denn der macht die Renovierungspflicht häufig insgesamt unwirksam.
- Vor dem Auszug Fotos aller Wände machen, damit der Zustand belegt ist.
- Das Übergabeprotokoll genau lesen und Unterschriften nur unter Aussagen setzen, die stimmen.
- Bei Unklarheiten vor dem Abreißen einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht fragen.
Das Abreißen selbst ist Arbeit, die sich nicht rückgängig machen lässt. Das Entfernen von Tapeten ohne Auftrag hinterlässt kahle Wände und bedeutet eventuell mehr Arbeit, als nötig war. Umgekehrt kostet ein Beratungstermin meist weniger als ein Streit um die Kaution. Behalten Sie außerdem im Blick, dass es auf die genaue Formulierung der Klausel ankommt. Zwei ähnlich klingende Sätze im Vertrag können rechtlich unterschiedlich zu beurteilen sein.
Verlangt der Vermieter trotzdem das Abreißen, geht es meist um die Kaution, die er bis zur Klärung einbehalten möchte. Bleiben Sie sachlich, bitten Sie schriftlich um Nennung der Vertragsstelle, auf die er sich beruft, und lassen Sie diese prüfen. Ein Mieterverein berät nach Mitgliedschaft, ein Fachanwalt für Mietrecht nach Honorar, und beide kennen aktuelle Urteile besser, als es ein Beitrag wie dieser leisten kann. Stand der hier verwendeten Quellen ist Oktober 2026, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs selbst stammt aus dem Jahr 2006.
