Makler in die Wohnung lassen müssen Mieter grundsätzlich dann, wenn der Vermieter verkauft oder neu vermieten will, aber nicht jederzeit und nicht ohne Bedingungen. Die vier Quellen, die ich dafür gelesen habe, kommen von einem Eigentümerverband, einem Versicherer, der Stiftung Warentest und einem Mietrechtsportal. Sie stimmen im Grundsatz überein und weichen bei Fristen und Zeiten ab. Dieser Text ist eine Orientierung und kein Rechtsrat; im Streitfall helfen Mieterverein oder Fachanwalt.
Wann Besichtigungen zu dulden sind
Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters. Beim Verkauf genügt der Wunsch, einem Kaufinteressenten oder dem beauftragten Makler die Wohnung zu zeigen. Bei der Neuvermietung muss das Ende des Mietverhältnisses feststehen, und nach der Darstellung des Versicherers ist dafür eine wirksam ausgesprochene Kündigung nötig. Dass Sie nur ausziehen wollen, reicht ihm zufolge noch nicht.
Viele Mieter fürchten bei einem Verkauf um ihre Wohnung. Stiftung Warentest erinnert an den Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht, geregelt in § 566 BGB: Der Käufer kann allein wegen des Kaufs nicht kündigen. Regelmäßige Besuche ohne Anlass müssen Sie dagegen nicht hinnehmen. Der Eigentümerverband hält eine Vertragsklausel mit jährlichen Routinebesuchen nach § 307 Absatz 1 BGB für unwirksam, und ein allgemeines Betretungsrecht mit Zweitschlüssel gilt nach dem Versicherer als unzulässig. Das Hausrecht liegt mit der Vermietung beim Mieter, so die Verbandsdarstellung zu Artikel 13 Grundgesetz.
Ankündigung, Häufigkeit und Dauer im Quellenvergleich
Gesetzliche Zahlen gibt es nicht, deshalb nennt jeder Ratgeber eigene Werte aus Gerichtsurteilen. Der Bundesgerichtshof hat laut Mietrechtsportal in einem Urteil von 2014 (VIII ZR 289/13) kein festes Kontingent an Terminen vorgegeben. Entscheidend ist, was im Einzelfall zumutbar ist, und das beurteilen Gerichte nach Wohnungsgröße, Verkaufsphase und Lebenssituation. Die folgende Tabelle zeigt, wie weit die Angaben streuen.
| Punkt | Eigentümerverband | Versicherer | Mietrechtsportal |
|---|---|---|---|
| Ankündigung | in der Praxis mindestens 48 Stunden, unter einer Woche kann unzumutbar sein | mindestens 2 bis 3 Tage, manche Gerichte akzeptieren 24 Stunden | nur rechtzeitig, keine Zahl |
| Häufigkeit beim Verkauf | ein bis zwei Termine pro Woche, an anderer Stelle bis zu 3 im Monat | ein- bis zweimal wöchentlich gilt tendenziell als angemessen | typisch wöchentlich |
| Dauer pro Tag | laut Urteilen bis zu einer Stunde | 2 bis 3 Stunden je Begehung | keine Zahl |
| Uhrzeit | werktags 10 bis 18 Uhr | nicht mitten in der Arbeitszeit, nicht spätabends | werktags tagsüber, zehn Uhr bis abends um sechs |
Ein Kommentar von Stiftung Warentest nennt zusätzlich zwei Amtsgerichtsentscheidungen, nach denen ein Termin pro Woche mit höchstens 45 Minuten angemessen war und nach über einem Jahr Verkaufsphase nur noch monatliche Termine. Das sind Einzelfälle und keine Regel, zeigen aber, dass Mieter bei langen Verkaufsphasen mehr Spielraum haben.
Vollmacht, Anwesenheit und Fotos bei der Besichtigung
Der Makler handelt für den Vermieter und muss das belegen. Nach Darstellung des Versicherers gehören ein Ausweis und eine schriftliche Originalvollmacht dazu, eine Kopie genüge nicht. Das Mietrechtsportal rät ebenfalls, die schriftliche Vollmacht zu verlangen. Fehlt der Nachweis, dürfen Sie ihn verlangen, bevor Sie öffnen.
Ohne Ihr Einverständnis und Ihre Anwesenheit darf niemand die Wohnung betreten. Ein Zweitschlüssel für den Vermieter ist laut Verband und Versicherer tabu, ausgenommen Notfälle. Bei längerer Abwesenheit oder Krankheit können Sie eine Vertrauensperson benennen, die den Zutritt sichert. Fotos oder Videos in Ihrer Wohnung sind ohne Ihre Zustimmung nicht erlaubt; für Anzeigenbilder muss der Vermieter nachfragen, weil sonst das Persönlichkeitsrecht verletzt ist.
Terminärger und mögliche Folgen einer Weigerung
Passt ein Termin nicht, dürfen Sie ihn ablehnen, sollten aber einen Ersatz vorschlagen, denn der Eigentümerverband verknüpft das Ablehnen ausdrücklich mit einem Gegenvorschlag. Bei dauerhafter, unbegründeter Verweigerung nennen Versicherer und Mietrechtsportal Abmahnung, einstweilige Verfügung, Duldungsklage und im Extremfall eine Kündigung. Der Vermieter darf die Besichtigung nicht eigenmächtig durchsetzen; erlaubt sind nach dem Verband Duldungsklage, Zwangsvollstreckung und bei Eile die einstweilige Verfügung, gegebenenfalls mit Schadensersatz. Für Sie heißt das: Gründe schriftlich zu nennen, statt Terminanfragen zu ignorieren, gibt dem Vermieter weniger Anlass zur Abmahnung. Das ist eine Einschätzung aus der Praxis und keine Rechtsauskunft.
- Termin nicht schweigend verstreichen lassen, sondern schriftlich absagen
- Zwei Ersatztermine innerhalb weniger Tage vorschlagen
- Bei Streit über Häufigkeit oder Dauer den örtlichen Mieterverein einschalten
Zu Kosten für Mieter durch Maklerbesichtigungen enthält keine der vier gelesenen Seiten eine belegte Angabe. Bei einer Forderung dieser Art lassen Sie sich beraten, bevor Sie zahlen.
